58安居客張波：政策效應(yīng)逐步釋放，上海樓市有望持續(xù)企穩(wěn)修復(fù)

新華財經(jīng)上海2月25日電（談瑞）在全國樓市筑底修復(fù)的關(guān)鍵階段，上海于2月25日推出“滬七條”樓市調(diào)控新政，從限購、公積金、房產(chǎn)稅三大核心維度協(xié)同發(fā)力，以穩(wěn)定市場、優(yōu)化供給、提升流通為目標，助力激活合理住房需求，打通置換鏈條，緩解存量流通壓力，帶動增量市場，在穩(wěn)定市場的同時，推動行業(yè)向“好房子”建設(shè)、高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。

關(guān)于此次“滬七條”，58安居客研究院院長張波認為，這是針對剛需、改善、置換三類真實需求的精準賦能，政策落地后將直接帶動三大需求釋放：一是新市民、新人才的外環(huán)內(nèi)首置需求，二是長期在滬人群的外環(huán)內(nèi)改善增購需求，三是滬籍家庭的置換升級需求。這三類需求均為市場核心合理需求，將有效激活上海新房、二手房交易活力，緩解二手房流動性壓力，推動交易規(guī)模穩(wěn)步提升。

具體來看，限購政策優(yōu)化方面，本次階梯式松綁策略契合上?？腿航Y(jié)構(gòu)與置業(yè)需求，有望有效承接市場剛需與改善增量。張波介紹，58安居客平臺數(shù)據(jù)顯示，2025年上海一二手客群重合度僅8.7%，2026年1月進一步降至8.5%，為全國最低，“新房改善、二手剛需”的分化格局穩(wěn)固。此次將外環(huán)內(nèi)非滬籍購房社?；騻€稅年限要求縮短至1年，精準降低新市民、新人才的首置門檻，適配二手房市場的剛需主導(dǎo)特征。同時線上數(shù)據(jù)顯示，上海二手房找房人數(shù)占比同比提升4.7個百分點，掛牌量僅同比微增1.72%，剛需首置需求存在釋放空間但受限于購房門檻。滿3年可外環(huán)內(nèi)增購1套的規(guī)定，以及持居住證滿5年免社保或個稅購房的條款，則覆蓋了更為全面的置業(yè)群體，確保了新增需求能分別向一二手市場精準傳導(dǎo)。

“公積金貸款政策的優(yōu)化，是本次新政提升支付能力、打通置換鏈條的核心抓手?！睆埐ū硎荆舜涡抡⒗U存人家庭購買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬元提高至240萬元，疊加多子女、綠色建筑上浮政策后最高可達324萬元，適配上海住房高總價的特征，有效降低剛需與改善家庭的首付和月供壓力。多子女家庭二套貸款額度上浮20%的政策，將支持范圍從首套拓展至二套，精準匹配這類家庭的居住升級需求，也貼合人口結(jié)構(gòu)變化趨勢。公積金政策的優(yōu)化，將有效提升改善家庭購房能力，推動上海二手房流通性提升，進而帶動新房市場改善需求釋放，形成一二手市場雙向賦能。

此外，在個人住房房產(chǎn)稅方面，張波認為，政策的完善是對滬籍家庭改善置換需求的實質(zhì)性松綁，精準緩解置業(yè)稅費顧慮，與當前二手房流通性不足的特征形成呼應(yīng)。上海二手房已經(jīng)成為市場成交主力，滬籍家庭作為本地置業(yè)主力，其改善置換需求的釋放是推動市場循環(huán)的關(guān)鍵。此次房產(chǎn)稅政策調(diào)整，本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，即可暫免征收房產(chǎn)稅，不僅能鼓勵滬籍家庭合理置換，更能推動二手房市場房源流通性提升。

張波表示：“隨著春節(jié)后市場回歸常態(tài)，政策效應(yīng)逐步釋放，上海樓市有望成為一線城市企穩(wěn)修復(fù)的標桿，帶動長三角核心城市形成聯(lián)動復(fù)蘇態(tài)勢?！?/p>

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編輯：林鄭宏

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