【財(cái)經(jīng)分析】2025年保租房REITs市場全掃描：規(guī)模擴(kuò)容與行情起伏交織 2026年機(jī)遇何在？

新華財(cái)經(jīng)上海12月18日電（記者 楊溢仁）2025年，在基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行的大背景下，保租房REITs作為民生屬性與金融屬性兼具的重要品種，經(jīng)歷了規(guī)模擴(kuò)容與行情起伏的雙重考驗(yàn)，正逐步成為資本市場關(guān)注的核心賽道之一。

展望2026年，保租房REITs板塊能否延續(xù)高速擴(kuò)容態(tài)勢？機(jī)構(gòu)看多心態(tài)會(huì)否扭轉(zhuǎn)？各機(jī)構(gòu)投資布局應(yīng)關(guān)注哪類標(biāo)的？

行情先揚(yáng)后抑

2025年，我國保租房REITs市場在一級發(fā)行端延續(xù)了擴(kuò)容態(tài)勢，二級市場則呈現(xiàn)出了顯著的“先揚(yáng)后抑”特征，整體展現(xiàn)出強(qiáng)韌性與階段性波動(dòng)并存的特點(diǎn)。

就一級市場來看，新發(fā)行與擴(kuò)募形成了雙輪驅(qū)動(dòng)格局，市場規(guī)模持續(xù)攀升。有公開數(shù)據(jù)顯示，截至2025年中期，上市保租房REITs數(shù)量增至8只，發(fā)行總規(guī)模達(dá)130.93億元，總市值接近200億元。全年來看，2025年保租房REITs新增上市項(xiàng)目2單，同時(shí)擴(kuò)募進(jìn)程加速推進(jìn)，華夏北京保障房REIT于6月25日完成擴(kuò)募份額上市，成為國內(nèi)首單成功擴(kuò)募的租賃住房REITs項(xiàng)目，華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT等多只產(chǎn)品也已提出擴(kuò)募計(jì)劃并推進(jìn)相關(guān)流程。

值得一提的是，2025年保租房REITs的一級市場發(fā)行延續(xù)了火爆態(tài)勢，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目受到市場激烈競購，部分項(xiàng)目的認(rèn)購比例降至0.3%至0.5%的水平，中簽率顯著走低。

二級市場方面，全年行情呈現(xiàn)出了“先漲后跌”的顯著特征。2025上半年，受益于低利率環(huán)境下穩(wěn)定分紅資產(chǎn)的稀缺性，以及REITs會(huì)計(jì)處理規(guī)則優(yōu)化帶來的機(jī)構(gòu)配置需求提升，市場供不應(yīng)求情況加劇，板塊漲幅顯著領(lǐng)先。

“截至2025年的年中高點(diǎn)，保租房REITs板塊的漲幅一度達(dá)到了24.7%，其中已上市8只產(chǎn)品2025年以來的平均漲幅約達(dá)20%，遠(yuǎn)超REITs市場整體水平?！币晃槐ｋU(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資人告訴記者，“然而進(jìn)入下半年，市場環(huán)境發(fā)生轉(zhuǎn)變，A股主要指數(shù)回升帶動(dòng)市場風(fēng)險(xiǎn)偏好提升，資金開始向高彈性資產(chǎn)分流，同時(shí)債市調(diào)整壓縮利差，保租房REITs現(xiàn)金分派率的吸引力減弱，疊加多只項(xiàng)目解禁帶來的拋售壓力顯現(xiàn)，保租房板塊出現(xiàn)明顯回調(diào)。截至11月末，保租房REITs板塊的全年漲幅已收窄至13.0%。”

市場心態(tài)積極

盡管保租房REITs的漲幅有所收窄，但這無礙投資機(jī)構(gòu)認(rèn)可其長期配置價(jià)值，同時(shí)關(guān)注短期市場波動(dòng)帶來的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)。

可以看到，今年以來，保租房REITs市場呈現(xiàn)出了三大發(fā)展特征。

其一，是“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動(dòng)的格局正式形成。2025年不僅有新的保租房REITs項(xiàng)目順利上市，擴(kuò)募也成為了市場規(guī)模增長的重要引擎。例如，華夏基金華潤有巢REIT創(chuàng)新引入了“向原持有人配售”的方式，進(jìn)一步完善了擴(kuò)募制度設(shè)計(jì)，優(yōu)先保障現(xiàn)有持有人權(quán)益。其二，是底層資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)健，抗周期屬性顯著。2025年三季度，已上市的8只保租房REITs的底層項(xiàng)目出租率普遍超過95%（部分項(xiàng)目接近滿租），中期收入均超2000萬元，現(xiàn)金流分派率表現(xiàn)優(yōu)秀。

另據(jù)華泰證券統(tǒng)計(jì)，2025年第二季度，各保租房REITs項(xiàng)目的平均單位月租金同比實(shí)現(xiàn)了1.6%的正增長，優(yōu)于行業(yè)（百城第二季度住宅租賃指數(shù)同比均值為-3.5%）5.1個(gè)百分點(diǎn)，整體出租率也保持在96%左右的高位。

需指出，支撐保租房REITs表現(xiàn)的核心關(guān)鍵，在于國內(nèi)龐大的市場需求基本盤。

清華大學(xué)五道口金融學(xué)院房地產(chǎn)與金融科技研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，我國租賃人口已達(dá)2.6億，其中新市民、青年人租房群體接近2億人；仲量聯(lián)行的報(bào)告亦指出，受晚婚晚育與家庭小型化（戶均人口降至2.62人）趨勢影響，部分群體租房時(shí)長超10年，剛性需求為保租房REITs長期盈利提供了穩(wěn)定支撐。

其三，是板塊內(nèi)部分化加劇，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)溢價(jià)明顯。在2025下半年的板塊回調(diào)過程中，不同項(xiàng)目表現(xiàn)差異顯著，區(qū)位優(yōu)越、運(yùn)營能力突出的項(xiàng)目抗跌性更強(qiáng)，而部分資產(chǎn)質(zhì)地一般的項(xiàng)目跌幅較大，市場對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的篩選效應(yīng)愈發(fā)明顯。

住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院（ICCRA）院長趙然表示，保租房REITs連接保障性住房體系與資本市場，是落實(shí)“住有所居”目標(biāo)的關(guān)鍵金融工具，隨著政策持續(xù)完善與市場擴(kuò)容提質(zhì)，其長期配置價(jià)值將進(jìn)一步凸顯。當(dāng)然，短期內(nèi)各機(jī)構(gòu)仍需關(guān)注市場偏好變化與底層資產(chǎn)分化帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。

來自ICCRA的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前8只保租房公募REITs的平均年化分派率穩(wěn)定在4%以上，2025年上半年派息完成率區(qū)間為92.8%至160.9%，分派能力與運(yùn)營預(yù)判能力持續(xù)增強(qiáng)，其長期配置價(jià)值不言而喻。

規(guī)模有望擴(kuò)容

展望2026年，保租房REITs市場有望在政策紅利的加持下實(shí)現(xiàn)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)容。

無可否認(rèn)，我國存量租賃住房規(guī)?？捎^，且部分租賃住房私募基金存在退出需求，這為后續(xù)新發(fā)租賃住房REITs提供了充足的資產(chǎn)儲(chǔ)備。香港標(biāo)普全球評級則給出了明確的規(guī)模預(yù)測——即未來18個(gè)月，我國保租房REITs規(guī)模將實(shí)現(xiàn)翻倍，且具備進(jìn)一步擴(kuò)大的潛力。

根據(jù)中信建投證券測算，保租房REITs市場將在2026年進(jìn)一步提質(zhì)擴(kuò)容，成為REITs市場的核心增長板塊之一，預(yù)計(jì)2026年的新增上市項(xiàng)目數(shù)量將達(dá)到8至10只，新增發(fā)行規(guī)模有望突破150億元；擴(kuò)募方面，預(yù)計(jì)2026年的擴(kuò)募項(xiàng)目數(shù)量將顯著增加，規(guī)模有望超過50億元，推動(dòng)保租房REITs總市值突破500億元大關(guān)。

最后，就投資策略來看，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，把握抗周期、強(qiáng)運(yùn)營與擴(kuò)募潛力三條核心主線已成為業(yè)界共識(shí)。

受訪機(jī)構(gòu)普遍建議，投資重心應(yīng)從“普選”轉(zhuǎn)向“精選”，并聚焦三大核心主線。

首先，是把握抗周期優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)——優(yōu)先選擇核心城市核心區(qū)位、出租率穩(wěn)定在95%以上、租金水平具備穩(wěn)步提升潛力的保租房REITs，這類資產(chǎn)在市場波動(dòng)中具備更強(qiáng)的抗跌性，能夠?yàn)橥顿Y者提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)。其次，是關(guān)注強(qiáng)運(yùn)營能力標(biāo)的——運(yùn)營能力是決定保租房REITs長期收益的核心因素，可重點(diǎn)關(guān)注具備成熟運(yùn)營體系、能夠通過精細(xì)化管理提升資產(chǎn)出租率與租金水平的項(xiàng)目，這類標(biāo)的有望在行業(yè)分化中實(shí)現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)步增長。再者，是布局具備擴(kuò)募潛力的產(chǎn)品。擴(kuò)募是保租房REITs規(guī)模增長與價(jià)值提升的重要驅(qū)動(dòng)力，優(yōu)先選擇原始權(quán)益人擁有豐富優(yōu)質(zhì)保租房資產(chǎn)儲(chǔ)備、擴(kuò)募計(jì)劃明確的REITs產(chǎn)品，尤其是采用“向原持有人配售”等優(yōu)化擴(kuò)募方式的項(xiàng)目，有望為投資者帶來超額收益。

總體而言，2025年保租房REITs市場在波動(dòng)中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展，展現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場活力與穩(wěn)健的基本面底色。2026年，在政策支持與資本青睞的雙重推動(dòng)下，市場規(guī)模有望實(shí)現(xiàn)跨越式增長，投資機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、把握核心主線將成為實(shí)現(xiàn)投資收益的關(guān)鍵。

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編輯：王菁

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