地產(chǎn)經(jīng)緯丨高標(biāo)準(zhǔn)倉儲市場“大玩家”擴(kuò)容 華南華東區(qū)域前景可期

新華財經(jīng)上海1月17日電（談瑞）如果你去過開市客（Costco）或山姆超市（Sam's Club）這類的倉儲式商場，或許就會對高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流設(shè)備（簡稱“高標(biāo)倉”）有直觀感受——它們的外觀結(jié)構(gòu)與內(nèi)部建造和高標(biāo)倉高度相似，高聳的空間里布滿貨架，承載著各類貨物的存儲與周轉(zhuǎn)功能。

作為現(xiàn)代物流體系的核心基礎(chǔ)設(shè)施，高標(biāo)倉并非普通倉庫的簡單升級，而是必須同時滿足國家規(guī)范與國際市場硬性指標(biāo)的專業(yè)化倉儲設(shè)施，其層高、承重、道口數(shù)量及硬件服務(wù)等均有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。近年來，我國高標(biāo)倉市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，但區(qū)域分化、供需調(diào)整等特征日益凸顯，行業(yè)正迎來深度轉(zhuǎn)型期。

蘇粵浙領(lǐng)跑全國高標(biāo)倉市場

我國的現(xiàn)代化倉儲起步較晚，但發(fā)展相當(dāng)迅速。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，截至2025年，我國高標(biāo)倉總存量已經(jīng)達(dá)到了1.32億平方米。

不過，從區(qū)域分布來看，全國高標(biāo)倉市場呈現(xiàn)明顯的不均衡特征，華東地區(qū)以38%的占比成為全國高標(biāo)倉存量最高的區(qū)域，其次為華北區(qū)、華南區(qū)、西南區(qū)和華中區(qū)。其中，江蘇、廣東和浙江三省的存量位居全國前三。這種分布格局與各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和消費能力高度相關(guān)，高標(biāo)倉的存量數(shù)據(jù)已成為反映區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的一個“溫度計”。

租金方面，2025年全國高標(biāo)倉平均租金為29.4元／平方米／月，區(qū)域差異同樣顯著。華南地區(qū)憑借土地資源的稀缺性，以37.7元／平方米／月的平均租金領(lǐng)跑全國，深圳等核心城市“寸土寸金”的現(xiàn)狀使得當(dāng)?shù)馗邩?biāo)倉供應(yīng)量持續(xù)偏少，單位產(chǎn)值相對較高，支撐了租金高位運行。華東、華中、華北、西南等區(qū)域租金依次遞減，華東地區(qū)平均租金為35.1元／平方米／月，西南地區(qū)則為21.8元／平方米／月。

空置率層面，全國高標(biāo)倉平均空置率為17.2%，較疫情前水平有明顯上升，市場去化壓力逐步顯現(xiàn)。不過區(qū)域表現(xiàn)分化明顯，華南區(qū)和西南區(qū)空置率相對較低，分別為10.6%和10.9%，成為市場去化表現(xiàn)較好的區(qū)域。相比之下，華北區(qū)和華東區(qū)空置率較高，均超過20%，反映出部分區(qū)域市場供需關(guān)系仍在調(diào)整之中。

產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，華東區(qū)域機(jī)會較大

業(yè)內(nèi)人士表示，高標(biāo)倉是物流倉儲行業(yè)發(fā)展必備的基礎(chǔ)設(shè)施，但考慮到近年來中國用于建設(shè)高標(biāo)倉的工礦倉儲用地供應(yīng)量逐年減少，尤其是北上廣深等一線城市供應(yīng)量下降明顯，拿地難題成為制約高標(biāo)倉快速擴(kuò)張的最關(guān)鍵因素之一。

作為全國最大的高標(biāo)倉市場，華東地區(qū)2025年底高標(biāo)倉總供應(yīng)量達(dá)到5012萬平方米，占全國總存量的38%，核心地位無可撼動。從發(fā)展歷程來看，華東高標(biāo)倉市場在2021-2023年經(jīng)歷高速發(fā)展后，2024-2025年存量增長趨緩，新增供應(yīng)明顯減少。戴德梁行華東區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部助理董事黃寶鋼分析，這一變化與高標(biāo)倉的開發(fā)周期密切相關(guān)，高標(biāo)倉從土地批租、建設(shè)到招商的完整周期約為兩年，當(dāng)前的市場供應(yīng)情況實則反映了兩年前的土地供應(yīng)與開發(fā)商拿地決策。

華東地區(qū)“盤子”最大，但租金仍能維持在較高水平，核心支撐在于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。統(tǒng)計顯示，上海市高標(biāo)倉主要服務(wù)于高端制造、進(jìn)出口貨物、人工智能機(jī)器人、芯片等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；江蘇省聚焦光伏新能源、高端制造和生物醫(yī)藥領(lǐng)域；浙江省則以零售快消、綠色石化與新材料、現(xiàn)代紡織與服裝為主要租戶類型；安徽省的核心需求來自新能源汽車和家電產(chǎn)業(yè)。

“我們發(fā)現(xiàn)2025年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相比往年有非常大的變化?！秉S寶鋼表示，相較于傳統(tǒng)低附加值產(chǎn)品，這些高附加值產(chǎn)業(yè)的貨物能夠承受更高的租金成本，不僅提升了租戶對高標(biāo)倉的使用要求，也為市場租金的穩(wěn)定提供了支撐，順應(yīng)了國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的整體導(dǎo)向?！罢雇磥恚覀冋J(rèn)為華東地區(qū)高標(biāo)倉的發(fā)展應(yīng)該是非常有前途、有機(jī)會的?！?/p>

“大玩家”擴(kuò)容，電商自建物流崛起

需要指出的是，投建高標(biāo)倉有著極高的壁壘和門檻，要求企業(yè)擁有強(qiáng)大的資源能力和現(xiàn)金流，能夠參與到其中的只有真正的“大玩家”。但近年來高標(biāo)倉市場中有一個顯著的變化，即電商租賃需求在公開市場持續(xù)下降，多個主流電商企業(yè)將租約從市場開發(fā)商轉(zhuǎn)移至自建物流體系。

以京東為例，近年來京東積極布局自建物流倉庫體系，通過買地建設(shè)的方式打造符合自身物流發(fā)展需求的高科技、高服務(wù)水平倉庫，“亞洲一號”便是其標(biāo)桿項目。據(jù)悉，經(jīng)過數(shù)年建設(shè)，這些自建倉庫自2024年起集中入市，形成了完善的自有倉儲網(wǎng)絡(luò)，京東由此逐步終止了部分對外租約，將貨物遷移至自建倉庫，這也成為公開市場電商租約減少的重要原因。

電商自建物流的崛起對高標(biāo)倉市場格局產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。相關(guān)從業(yè)人士認(rèn)為，從短期來看，電商企業(yè)退出公開租賃市場導(dǎo)致部分開發(fā)商面臨租戶流失壓力，尤其是那些此前高度依賴電商客戶的項目，需要重新調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)以應(yīng)對需求變化。

但從長期來看，這種轉(zhuǎn)變并非行業(yè)需求的萎縮，而是需求從“市場化租賃”向“自有化持有”的轉(zhuǎn)移，電商企業(yè)通過自建物流體系，能夠更好地匹配自身的配送網(wǎng)絡(luò)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提升供應(yīng)鏈效率，降低長期運營成本。對于高標(biāo)倉市場而言，這一變化也推動開發(fā)商進(jìn)一步優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，減少對單一行業(yè)客戶的依賴，轉(zhuǎn)而拓展制造業(yè)、第三方物流等多元化需求。

總體來看，我國高標(biāo)倉市場正處于規(guī)模擴(kuò)張與結(jié)構(gòu)優(yōu)化并存的轉(zhuǎn)型期，投資機(jī)會仍存?！?026年，長三角地區(qū)得益于較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基本面和相對穩(wěn)健的需求支撐，隨著新增供應(yīng)逐年減少，預(yù)計將迎來改善；成渝地區(qū)供需關(guān)系趨向弱平衡，市場或逐步擺脫此前高供應(yīng)帶來的負(fù)面影響，租金、空置率有望企穩(wěn)。”興業(yè)研究基礎(chǔ)行業(yè)部高級研究員王正成表示，建議關(guān)注成渝、長三角地區(qū)業(yè)務(wù)機(jī)會，優(yōu)先布局服務(wù)于直播電商、平價電商及快遞企業(yè)的高標(biāo)庫項目。

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編輯：李一帆

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