地產(chǎn)經(jīng)緯丨上海樓市底部信號顯現(xiàn)，2026年能否成為“轉(zhuǎn)折之年”？

新華財(cái)經(jīng)上海1月19日電（談瑞）國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降17.2%，新建商品房銷售面積同比下降8.7%，行業(yè)規(guī)模持續(xù)回歸理性。在此背景下，上海樓市憑借堅(jiān)實(shí)的基本面呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性分化特征，新房市場保持穩(wěn)健增長，二手房市場雖仍有波動(dòng)但企穩(wěn)信號漸顯，成交量級維持高位韌性，成為全國樓市的重要風(fēng)向標(biāo)。

價(jià)格：新房“一枝獨(dú)秀” 二手房逐步企穩(wěn)

上海樓市價(jià)格端的分化格局在2025年12月持續(xù)，新房市場逆勢增長，二手房市場則呈現(xiàn)逐步企穩(wěn)的積極態(tài)勢。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年12月，上海新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲4.8%，環(huán)比上漲0.2%，在一線城市中表現(xiàn)突出。同期，其他一線城市如北京、廣州和深圳分別環(huán)比下降0.4%、0.6%和0.5%，上海成為一線城市中唯一實(shí)現(xiàn)新建商品住宅價(jià)格同比、環(huán)比雙漲的城市。2025年全年，上海新建商品住宅銷售價(jià)格累計(jì)上漲5.7%，延續(xù)了穩(wěn)健增長態(tài)勢。

二手房市場雖仍處于調(diào)整通道，但積極信號持續(xù)釋放。2025年12月，上海二手住宅銷售價(jià)格同比下降6.1%，環(huán)比下降0.6%，而全國一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比整體下降0.9%，上海二手房價(jià)格降幅表現(xiàn)優(yōu)于一線城市平均水平。從全年來看，上海二手住宅銷售價(jià)格下降2.4%，波動(dòng)幅度相對溫和。

業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前上海樓市價(jià)格已進(jìn)入微妙的博弈階段。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海作為核心城市發(fā)揮了領(lǐng)頭羊作用，基本面扎實(shí)且置換需求充足，房企對價(jià)格底部形成共識，購房者議價(jià)空間收窄，價(jià)格博弈特征明顯，預(yù)期引導(dǎo)將成為2026年房價(jià)走勢的關(guān)鍵。58安居客研究院院長張波則表示，上海144平方米以上大戶型新房的熱銷，印證了改善型需求的堅(jiān)實(shí)韌性，而二手房市場觀望情緒逐步消解，為價(jià)格企穩(wěn)奠定基礎(chǔ)?？硕饠?shù)據(jù)也顯示，2025年上海新房與二手房合計(jì)成交規(guī)模達(dá)1.2萬億元，顯著領(lǐng)先于其他城市，價(jià)格的結(jié)構(gòu)性支撐力強(qiáng)勁。

量級：成交持續(xù)高位 需求韌性凸顯

成交量級的穩(wěn)步放大成為上海樓市韌性的核心體現(xiàn)，尤其是在近期的二手房市場。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年，上海二手房成交量達(dá)到了25.4萬套，超過此前市場表現(xiàn)較好的2022年，創(chuàng)下階段性新高。

這一活躍態(tài)勢仍在延續(xù)。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，截至2026年1月18日，當(dāng)月上海二手房網(wǎng)簽成交量已達(dá)12849套。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)全月成交套數(shù)將連續(xù)第三個(gè)月突破2萬套。

“二手住宅交易積極和活躍，尤其是疊加學(xué)區(qū)房購置、認(rèn)為價(jià)格見底后的置業(yè)需求釋放等，都使得交易指標(biāo)明顯好轉(zhuǎn)?！眹?yán)躍進(jìn)表示，“這也使得房東的心態(tài)積極調(diào)整，即掛牌價(jià)格有所上漲，這都是非常積極的信號，意味著一線城市房價(jià)企穩(wěn)的跡象最明顯，也最為領(lǐng)先。”

58安居客研究院對46個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)印證了這一變化。數(shù)據(jù)顯示，2025年二手房找房人數(shù)占比月均值達(dá)65.4%，較2024年再升2.8個(gè)百分點(diǎn)，其中上海等城市找房人數(shù)占比提升尤為顯著。張波表示，“市場需求并未消失，而是對價(jià)格敏感性在增強(qiáng)。二手房價(jià)跌量升也是和這一趨勢吻合?！?/p>

底部信號顯現(xiàn) 行業(yè)靜待確定性落地

結(jié)合上海樓市的量價(jià)表現(xiàn)以及全國行業(yè)態(tài)勢，多位業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)整已進(jìn)入關(guān)鍵階段，作為整個(gè)市場的“晴雨表”，二手房的價(jià)格逐步觸及底部區(qū)間，2026年將是行業(yè)底部確認(rèn)的關(guān)鍵年份。

政策端的密集發(fā)力為市場回暖筑牢基礎(chǔ)，近期全國面的政策出臺較為密集，貸款利率下調(diào)、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策直接降低購房門檻，公積金貸款利率和商貸利率都已達(dá)到歷史低點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化了市場企穩(wěn)預(yù)期。張波表示，政策拉動(dòng)效果顯著，用戶從線上瀏覽向主動(dòng)咨詢轉(zhuǎn)化的趨勢明顯，多子女家庭、新市民等政策重點(diǎn)支持群體咨詢量增幅突出。這一變化折射出市場觀望情緒逐步消解，買家議價(jià)空間收窄，整體定價(jià)趨于理性，為底部企穩(wěn)提供了支撐。

“當(dāng)前二手房已處于超跌狀態(tài)，筑底態(tài)勢明顯?！笨硕鸺瘓F(tuán)聯(lián)席總裁、普睿數(shù)智科技董事長丁祖昱表示，2026年行業(yè)底部確認(rèn)，除房價(jià)層面以外，還需實(shí)現(xiàn)政策、產(chǎn)品、供應(yīng)三個(gè)層面的確定性。具體來看，政策上，將公積金政策優(yōu)化等精準(zhǔn)措施落到實(shí)處，上海、北京解除限購對全國市場影響有限，“好產(chǎn)品”才是核心競爭力；產(chǎn)品上，需穩(wěn)定購房者預(yù)期，未來行業(yè)競爭焦點(diǎn)將轉(zhuǎn)向物業(yè)服務(wù)；供應(yīng)上，應(yīng)維持熱點(diǎn)板塊供求平衡，擺脫對土地財(cái)政的依賴。“把這四個(gè)確定性做好，2026年一定是底部?！?/p>

值得注意的是，作為二手房價(jià)格底部信號參考的其他指標(biāo)也被業(yè)內(nèi)人士廣泛提及，如30城租金回報(bào)率中位數(shù)升至2.06%，超過定期存款利率；部分核心城市核心板塊新拍地起拍價(jià)已經(jīng)高于板塊內(nèi)二手房成交價(jià)格；北京、上海等城市二手房新增掛牌量明顯下降等。

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編輯：林鄭宏

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