上海辦公樓市場流動性溫和修復 供應壓力仍存但復蘇支撐明確

新華財經(jīng)上海1月20日電（談瑞）回顧2025年，上海辦公樓市場在宏觀政策發(fā)力與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的雙重作用下，進入價格重新錨定與需求結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)鍵階段。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的報告顯示，全年上海辦公樓市場流動性實現(xiàn)溫和修復，凈吸納量錄得49.9萬平方米，成本驅(qū)動型的搬遷與升級需求成為市場主流；展望2026年，盡管短期供應壓力仍將持續(xù)，租戶議價優(yōu)勢有望延續(xù)，但上海多元化的行業(yè)需求基礎(chǔ)與產(chǎn)業(yè)升級動能，將為市場穩(wěn)步復蘇提供重要支撐。

從整體市場運行態(tài)勢來看，2025年上海辦公樓市場的核心特征在于“供需博弈下的理性調(diào)整”。供應端，全年有多個新項目相繼入市，疊加業(yè)主為應對市場競爭持續(xù)調(diào)整租金與激勵政策，為租戶優(yōu)化租賃策略創(chuàng)造了窗口期。數(shù)據(jù)顯示，租戶在成本控制與辦公品質(zhì)提升的雙重訴求下，決策更趨靈活，部分企業(yè)選擇續(xù)租以降低搬遷及裝修成本，另有企業(yè)則抓住租金下行與業(yè)主協(xié)商空間擴大的機遇，通過搬遷實現(xiàn)降本增效或辦公空間升級。仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年上海甲級辦公樓搬遷類租賃成交中，升級型需求占比高達74%，其中59%的升級需求來自乙級項目租戶。行業(yè)人士表示，這一現(xiàn)象背后，是甲級與乙級項目租金差距收窄激發(fā)的品質(zhì)升級意愿，而部分乙級項目未來面臨的轉(zhuǎn)型改造，還將進一步為甲級辦公樓市場釋放增量需求。

行業(yè)需求格局的穩(wěn)健性與細分領(lǐng)域的亮眼表現(xiàn)，構(gòu)成了2025年上海辦公樓市場的“壓艙石”。從需求結(jié)構(gòu)來看，金融及專業(yè)服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)、零售等傳統(tǒng)優(yōu)勢行業(yè)大類占比超過60%，其中多個細分領(lǐng)域展現(xiàn)出強勁增長動能。金融及專業(yè)服務(wù)行業(yè)韌性凸顯，受益于資本市場流動性改善，私募基金尤其是私募證券投資基金的備案數(shù)量與管理規(guī)模穩(wěn)步增長，其在金融服務(wù)企業(yè)租賃需求中的占比已超過四分之一；內(nèi)資律所則憑借決策靈活性，在IPO市場復蘇與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的推動下，積極拓展業(yè)務(wù)并釋放擴張需求，成為專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的重要增長極。

科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)同樣展現(xiàn)出鮮明的新動能，AI及AI賦能、游戲、集成電路企業(yè)成為帶動租賃活躍度的核心力量。部分傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)平臺在完成階段性調(diào)整后，借助AI技術(shù)應用突破與出海業(yè)務(wù)拓展，需求逐步回暖。零售領(lǐng)域則呈現(xiàn)“新舊融合”的特征，以戶外運動、潮玩為代表的新消費概念品牌為尋求區(qū)域氛圍與品牌調(diào)性的契合，積極釋放擴張需求；同時，傳統(tǒng)零售品牌也抓住核心區(qū)域及周邊新項目入市的機會，推進辦公空間升級，為市場需求注入多元活力。

仲量聯(lián)行表示，展望2026年，上海辦公樓市場將面臨“短期壓力與長期機遇并存”的局面。供應端，短期內(nèi)整體市場仍處于供應壓力之下，新增項目的持續(xù)入市將使租戶議價優(yōu)勢得以延續(xù)，成本驅(qū)動型需求預計仍將是市場主要驅(qū)動力。不過，從長期來看，上海多元化的行業(yè)需求基礎(chǔ)與政策支持下的產(chǎn)業(yè)升級，將為市場復蘇提供堅實支撐。業(yè)內(nèi)有觀點認為，隨著“十五五”規(guī)劃對AI、芯片、量子等未來產(chǎn)業(yè)的聚焦，上海作為全國科技創(chuàng)新中心，其辦公樓市場將直接受益于相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與企業(yè)集聚；同時，商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點的推進等政策舉措，也將為市場提供關(guān)鍵的流動性支持，助力庫存去化。

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編輯：林鄭宏

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