【新華財經(jīng)調(diào)查】“第四代住宅”扎堆入市 兩大難題還需化解

新華財經(jīng)鄭州7月1日電（記者李文哲、高婷、吳慧珺） 得房率輕松超過100%、多層建筑也能住出“別墅感”……記者日前走訪北京、廣州、鄭州、合肥等多地“第四代住宅”項目了解到，憑借強大的產(chǎn)品實力，這類新型住宅呈現(xiàn)高實得率、高溢價、高流速的特點。

然而站在風(fēng)口，也有房企感到困惑：一是國家層面針對“第四代住宅”尚未出臺明確定義以及統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范，各地探索各有千秋；二是建維成本顯著提升，商業(yè)模式尚不清晰。

專家表示，“第四代住宅”契合了改善型購房者追求高品質(zhì)住宅的需求，順應(yīng)了“好房子”建設(shè)所釋放的巨大消費潛力，落地仍需不斷完善制度設(shè)計，細(xì)化指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，建議采用多種手段引導(dǎo)房企產(chǎn)品迭代升級。

市場新寵：“好房子”建設(shè)加速“第四代住宅”落地

走進(jìn)位于鄭州市主城三環(huán)內(nèi)的招商嵩雲(yún)序小區(qū)，樹宅相守的景觀讓人心曠神怡。招商蛇口（鄭州）置業(yè)有限公司營銷負(fù)責(zé)人孫碩向記者介紹，小區(qū)容積率僅2.99，綠化率高達(dá)35%，6月22日首推房源212套，成功去化196套。

記者踏入樣板間看到，區(qū)別于普通住宅陽臺，該住宅采用了南北雙露臺設(shè)計，并通過樓板降層30厘米設(shè)計，對花池做了下沉，覆土后與室內(nèi)同高，如同一個空中花園。

“業(yè)主可在這里打造專屬綠植天地，或者休閑娛樂，比如約朋友喝茶、做瑜伽等?！睂O碩表示，這種設(shè)計滿足了消費者對庭院生活的向往，憑借飄窗、入戶門廳等贈送面積，項目最高得房率可達(dá)到115%。

不止是在鄭州，多地“第四代住宅”呈現(xiàn)出高實得率、高溢價、高流速。興業(yè)證券今年4月發(fā)布的研報數(shù)據(jù)顯示，2024年以來，全國核心15城40個“第四代住宅”項目相對周邊在售房源（1公里以內(nèi)新房）平均溢價幅度在16%左右，平均首開去化率為43%，而克而瑞統(tǒng)計核心城市2024年以來平均去化率在25%至42%之間。

作為合肥市首個“第四代住宅”項目，高速壹品森境首推30套房源吸引70組凍資。安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)合肥有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，首推房源成交總價在600萬至800萬元，每平方米均價3.3萬元，項目后期每月將保持一定去化節(jié)奏。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，“第四代住宅”通過空中庭院、挑高露臺等設(shè)計，打破了傳統(tǒng)住宅封閉戶型的局限，增加了公共戶外生活空間，契合了高端改善群體“個性化、生態(tài)化”的住房需求，也推動了房企產(chǎn)品迭代進(jìn)程。

事實上，“第四代住宅”的建設(shè)實踐并非“新鮮事”。早在2018年前后，位于成都新都區(qū)的“七一城市森林花園”一經(jīng)亮相便引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，因從陽臺延伸出的大面積露臺堪比“空中花園”，成為當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)紅建筑。

受訪業(yè)內(nèi)人士表示，2024年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出建設(shè)“好房子”以來，多地更新了住宅設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，共同趨勢為放寬層高、優(yōu)化容積率計算方式、鼓勵開放式立體陽臺等，助推了“第四代住宅”建設(shè)熱潮。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“第四代住宅”是開發(fā)商層面應(yīng)對業(yè)內(nèi)競爭的產(chǎn)品，而不是政府主導(dǎo)的硬性指標(biāo)，不過政府在建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上的調(diào)整，比如不計容面積占比提升，陽臺、飄窗可一半計容等，客觀上助推了“第四代住宅”。

風(fēng)口之惑：標(biāo)準(zhǔn)缺失與模式模糊

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)介紹，目前全國至少有30個城市積極探索“第四代住宅”項目，涉及政策制定或項目開發(fā)營銷等。

“結(jié)合近兩年各地官方的表述，‘第四代住宅’的官方用語為‘立體生態(tài)住宅’，指將綠色生態(tài)理念融入城市建筑，通過設(shè)置戶屬空中花園和公共綠化平臺等立體綠化措施，將空中花園與現(xiàn)代建筑相結(jié)合，建筑材料和建造方式符合綠色建筑理念的高品質(zhì)住宅?！眹?yán)躍進(jìn)說。

盡管多地“第四代住宅”項目火爆，部分房企對這一新居住模式持謹(jǐn)慎態(tài)度?！拔覀儠谛马椖吭O(shè)計中汲取‘第四代住宅’高得房率、高綠化率等產(chǎn)品優(yōu)勢，但不會將這些作為賣點。”天津市一家房企營銷負(fù)責(zé)人說。

在寧夏銀川市，一規(guī)劃為“第四代住宅”的項目拿地近2年至今未開盤銷售，項目一期5棟住宅樓已全部封頂。項目負(fù)責(zé)人坦言，企業(yè)資金充裕，不著急跟風(fēng)，打算先把項目打磨好了再開盤。

多位受訪房企負(fù)責(zé)人表示，各地都在探索推進(jìn)，但是國家層面針對“第四代住宅”尚未出臺明確定義以及統(tǒng)一的技術(shù)規(guī)范。什么是“第四代住宅”？交房時應(yīng)符合哪些條件？這兩個問題沒有明確答案，直接導(dǎo)致“第四代住宅”商業(yè)模式模糊。

據(jù)明源地產(chǎn)研究院分析，開發(fā)商不敢嘗試的原因之一是算不過來賬。相比普通住宅，“第四代住宅”成本會增加650-800元／平方米，除差異化設(shè)計、綠化覆土和排水施工帶來成本增加外，還有些地方要求試點項目要采用裝配式建筑等綠色建造方式，以及節(jié)能技術(shù)、智能化系統(tǒng)等應(yīng)用。

前述銀川項目負(fù)責(zé)人介紹，“第四代住宅”層高高、混凝土標(biāo)號高、鋼筋用量高，建設(shè)成本比普通住宅至少高30%。在當(dāng)前市場狀態(tài)下，項目未開盤也是對這類總價高、面積較大的產(chǎn)品在三四線城市的接受度存在擔(dān)憂。

有“第四代住宅”項目負(fù)責(zé)人表示，憑借高溢價和快流速，基本上6個月項目現(xiàn)金流就回正了，可抵消成本壓力。但也有業(yè)內(nèi)人士指出，購房者青睞“第四代住宅”更多看中的是高得房率，其大露臺、陽臺景觀設(shè)計在各地推廣的難度較大。

一名建筑業(yè)內(nèi)部人士稱，隨著建筑規(guī)范松綁，普通住宅同樣可以實現(xiàn)高得房率。相比之下，很多地方對“第四代住宅”的大陽臺和空中花園有著嚴(yán)格的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，特別是在開敞率和綠化率等核心指標(biāo)方面均有剛性要求，反而成為掣肘。

記者在走訪中了解到，購房者普遍擔(dān)憂空中花園需定期澆水、修剪綠植及防蚊蟲，部分“第四代住宅”物業(yè)費比普通住宅高30%到40%。此外，錯層設(shè)計可能導(dǎo)致上下層住戶通過露臺對視或攀爬，隱私性差且存在盜竊風(fēng)險。

北方冬季低溫導(dǎo)致綠植難以存活，開放式露臺易積雪積沙，清潔負(fù)擔(dān)重；南方暴雨臺風(fēng)天氣則加劇積水、返潮問題，尤其夏季易滋生蚊蟲……受地區(qū)氣候條件影響，個別“第四代住宅”項目入住后，還出現(xiàn)了業(yè)主封窗、違規(guī)搭建的情況。

專家建議：多種手段引導(dǎo)房企產(chǎn)品迭代升級

今年《政府工作報告》首次提出推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。5月1日，國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》正式實施，作為強制性工程建設(shè)規(guī)范，對住宅項目的規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等五大要素提出更高要求，進(jìn)一步引導(dǎo)各地“好房子”實踐。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為34%、55%和12%，呈現(xiàn)改善為主、剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這也顯示出，當(dāng)前新房市場中近七成項目在主打改善與高端定位。

政策市場雙輪驅(qū)動下，曹晶晶認(rèn)為，“第四代住宅”作為“好房子”或高品質(zhì)住宅的一種重要類型，仍需根據(jù)南北方城市發(fā)展、環(huán)境氣候、文化習(xí)俗等差異出臺一些區(qū)域適應(yīng)性政策，既要符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范安全與生態(tài)底線，又要通過彈性政策釋放地方創(chuàng)新空間。

“由于‘第四代住宅’對房企在建筑結(jié)構(gòu)安全、節(jié)能技術(shù)、后期運維體系等環(huán)節(jié)提出了更高的要求，一定程度上增加了房企建安成本，對于符合要求的項目，應(yīng)進(jìn)一步提升金融支持力度?！辈芫Ьдf。

談及未來發(fā)展，孫碩等還建議，進(jìn)一步優(yōu)化相關(guān)政策，為優(yōu)質(zhì)項目和企業(yè)提供更廣闊的發(fā)展空間，鼓勵更多房企積極探索創(chuàng)新，推出更多滿足居民多樣化改善性住房需求的產(chǎn)品。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“第四代住宅”的驗房制度標(biāo)準(zhǔn)亟待建立，這不僅能夠打破房產(chǎn)商在售賣過程中“自賣自夸”式的售樓陷阱，也為未來“第四代住宅”的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)做出具體規(guī)定，防止購房者入住后因房屋的設(shè)計和結(jié)構(gòu)問題產(chǎn)生種種困擾。

“未來住宅的發(fā)展將呈現(xiàn)多元化方向，帶有大型露臺的高層建筑僅是其中一種發(fā)展形式。”安徽省房地產(chǎn)協(xié)會副秘書長郭紅兵認(rèn)為，未來住宅必然朝著更綠色、更智慧的方向邁進(jìn)，但綠色并不單純等同于設(shè)置露臺并種植花草，還可借助光伏技術(shù)等應(yīng)用，降低整棟建筑的碳排放，使其更加節(jié)能、環(huán)保。（參與調(diào)研：衛(wèi)韋華、談瑞、蘇醒、李亭）

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編輯：吳鄭思

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